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    《二手房买卖服务指南》

        

      随着房地产市场的不断发展,二手房交易市场也日趋活跃。广大市民通过购买二手住房,实现住房梯级消费,改善居住条件的行为也日益成为房地产市场的重要组成部分。在此过程中,由于对现行二手房交易政策法规不了解,对二手房买卖中应注意的关键环节不清楚,往往导致矛盾和纠纷。特别是二手房买卖绝大部分是通过房地产经纪机构完成的,如何选择合法的房地产经纪机构,了解掌握房地产经纪机构的责任和义务,确保二手房交易安全是二手房交易中当事人应特别注意的问题。

      为帮助广大市民了解二手房交易政策,保障自己的合法权益,重庆市房地产展示交易会组委会结合2011年国家出台《房地产经纪管理办法》,针对二手房交易中应注意的环节和存在的风险,就广大市民朋友关心的问题给予介绍和提示,以帮助大家选择房地产经纪机构、了解权利义务、防范交易风险。

      二手房交易应注意的六大环节

      多市民朋友在购买二手房时,选择通过房地产经纪提供专业服务撮合成交,但是,对二手房交易过程中存在哪些主要环节,在每个环节如何避免可能出现的交易风险,仍不很清楚。通常,二手房交易中应当注意以下环节。

      1、委托环节

      通过选择规范、专业的房地产经纪机构,选择高素质的房地产经纪人员拓宽交易渠道、提高交易效率、规避交易风险、保障交易安全。

      2、看房环节

      通过实地看房,选择适合居住需求的二手房。

      3、议价环节

      通过房地产经纪人员的专业服务,在自愿、公平、公正原则下洽商房屋成交价格,达成交易意愿。

      4、签约环节

      交易双方在房地产经纪人员的帮助下,签订二手房居间合同、按揭贷款服务合同、权证代办服务合同等交易相关合同。

      5、登记环节

      交易双方按合同约定,前往房屋所在地土地房屋权属登记中心办理产权转移登记手续、抵押登记手续等。

      6、交房环节

      交易双方按合同约定,在办理好水、电、气等相关费用缴接和随附物品清点等手续后,交接房屋。

      二手房交易的常见风险和表现方式

      如何避免二手房交易风险

      就上述常见风险,广大市民可以采取:“一看”、“二查”、“三签约”、“四不轻信”的方式来避免。

      1、“看”

      看,一是看房地产经纪机构是否合法合规,是否具备《工商营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪机构备案证明》;二是看房地产经纪人员是否注册,是否具备《房地产经纪人注册证书》、《房地产经纪人协理资格证书》相关注册信息;三是看收费和服务公示,房地产经纪机构应当在经营场所公示其收费项目、依据、标准和对应服务项目、内容、标准,未公示收费项目的,不得收费。

      2、“查”

      “查”,一是查询所购房屋权属状态,购房人可通过向房屋所在地交易登记中心查询,确认该房屋是否存在抵押、查封等权利转移受限制的情况;二是查询所购房屋座落是否与所看房屋一致,以免买错房;三是查询所购房屋面积是否与产权证一致,以免买到“缩水”房;四是查询市政配套是否齐全,是否通气,是否按商业物业缴纳水、电费;五是查询房屋质量是否存在重大瑕疵,如房屋承重结构被改动、楼板或墙壁渗水、隐蔽管线破损、下水管道锈蚀、户外电线老化等。

      3、“签约”

      “签约”,一是签订任何书面协议要经房地产经纪机构盖章和房地产经纪人员签字;二是签订《认购协议》的,应注意关于“诚意金”在何种约定条件下转为“定金”的描述;三是签订《居间服务合同》的,只需支付居间服务佣金;四是房地产经纪机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务项目的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同。

      4、“不轻信”

      “不轻信”,一是不要轻信“歪中介”,切勿委托证照不齐,没有备案的房地产经纪机构;二是不要轻信口头承诺,任何重要约定要签订书面协议,并经房地产经纪机构盖章,持证房地产经纪人员签字;三是不要轻信私下服务,房地产经纪人员流动性大,不能单独承揽业务,难以承担交易风险;四是不要轻信委托公证,因为办理委托公证和不让真实业主与购房人见面是房地产经纪机构制造信息不对称,“吃差价”的常见手段。

      如何选择规范的房地产经纪机构

      合法机构看证照

      在我市,一家合法房地产经纪机构及其分支机构应取得工商营业执照、房地产经纪机构备案证明。

      其中房地产经纪机构及其分支机构营业执照应当具有独立法人资格,年检合格,有房地产经纪经营范围;房地产经纪机构及其分支机构在取得重庆市国土资源房屋评估和经纪协会资质证书后应当到经营所在地房地产行政主管部门备案,取得备案证明。

      如何选择职业房地产经纪人员

      合格人员查注册

      根据《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪人员只有全国房地产经纪人和地方房地产经纪人协理两种,考试取得房地产经纪人员职业资格后,必须经注册才能开展房地产经纪业务活动。

      在我市,重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是唯一经授权,开展全国房地产经纪人注册初审和重庆市房地产经纪人协理注册管理的机构。

      消费者选择房地产经纪人员提供专业服务的,可要求该人员出示经注册的相关证书或向重庆市国土资源房屋评估和经纪协会咨询核实该人员是否经合法注册。

      哪些房屋不能交易

      权属清晰无限制

      未取得房地产权证、已发布拆迁公告、经济适用住房购买未满五年的房屋不能交易;房屋有抵押、查封等权利转移受限制的需其受限制情况被解除后方可交易。当事人于居间合同签订前,到房屋所在地交易登记中心查询其权属状况。

      如何防止“买错房”

      房屋座落要一致

      购房人在签订看房承诺书、实地看房、签订居间合同、办理权属登记手续时,要注意查验并确保所购房屋座落号一致,才能最大限度保障不会购非所屋。具体方法包括:向物业管理公司核实房屋门牌,查验房地产权证座落、向房屋所在地交易登记中心查询

      如何识别房屋瑕疵

      实地看房细查勘

      查看承重墙、梁、柱等主要承重构件是否存在破损、裂隙;天花板四角、卫生间顶面是否存在渗水的痕迹;隐蔽管线是否存在破损、维修痕迹;下水管道防锈层是否新刷,锈蚀程度如何;入表电线是否杂乱、老化。

      如何防范乱收费

      收费项目看公示

      房地产经纪机构经营场所必须公示收费项目、依据、标准及其对应服务项目、内容、标准,房地产经纪机构只能按其公示项目收费,所有未公示的收费项目,当事人有权拒绝支付。

      服务收费签合同

      签订《房屋居间服务合同》只能收取居间服务佣金。房地产经纪机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务项目的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同,并约定服务项目、内容、要求、完成标准、服务费用及支付方式方可收费。

      按约完成付费用

      房地产经纪机构未完成合同约定事项或未达到约定标准的,不得收取佣金。房地产经纪机构合作开展业务,不得增加佣金。

      如何防范“吃差价”

      委托公证应慎重

      由于房地产经纪机构往往通过业主委托公证的形式,安排利益相关人与购房人签订明显高于委托价的房屋,获取房屋差价,购房人在购买经委托公证由受托人全权办理交易的房屋时应当慎重。购房人可在与房地产经纪机构在签订服务合同前,要求其出具是否与委托房屋有利害关系的书面告知内容。

      如何防范交房陷阱

      履约交房留尾款

      签约时,约定一定金额的交房尾款,拟写家俱电器清单;交房时,移交大修、水、电、燃气、有线电视等相关费用的凭据,办理转接手续,落实户籍迁出承诺。

      重庆市国土资源房屋评估和经纪协会简介

      重庆市国土资源房屋评估和经纪协会,是由我市范围内专业从事土地、房地产估价和房地产经纪业务的机构以及全体执业人员自愿组成,于20037月经重庆市国土房管局和重庆市民政局批准成立的自律性、地方性、非营利行业性社会团体。现拥有机构会员690家,个人会员1556名。

      协会主要职能:紧紧团结和依靠全体会员,全面落实科学发展观,加强业务和思想、精神文明建设,不断提高行业的整体素质和执业水平,加强行业自律,以公正、公平、诚信的态度,服务于社会,服务于政府,共同为促进社会的和谐发展和建立具有中国特色的社会主义而努力。

      协会主要任务:土地评估、房地产评估、房地产经纪和咨询机构的行业资质管理及年检工作;土地估价员和估价师,房地产估价员和估价师,房地产经纪人员的职业资格的培训学习、执业资格的注册管理及后续教育培训;跨省市从事房地产中介业务机构备案;根据行业特点制定行规行约,建立行业的自律监管机制,维护当事人的合法权益;参与地方性行业规章和技术性规范的制定,并组织实施;处理房地产中介服务活动中产生的投诉、争议、纠纷和鉴定请求,调处和解决矛盾;开展调查研究,组织合作与交流,沟通政府管理部门与业界之间的信息传递;承担政府及相关行政管理部门交办的其他任务。

        本协会慎重承诺:严格按照协会章程确定的宗旨:坚持服务社会、服务政府、服务行业、服务会员;充分发挥协会联系政府、联系会员的桥梁、纽带作用,加强行业自律,规范行业行为,促进我市房地产中介服务行业的健康发展。

      协会地址:重庆市渝中区长江一路6132

         编:400014

      联系电话:02363654176

         真:02363654170

      评 估 部:02363654171

      经 纪 部:02363654182

      交易监督举报电话

      主城各区房地产交易监督管理部门

      违法违规监督举报电话

      机构名称

      电 话

      重庆市土地房屋权属登记中心

      63654173

      江北土地房屋权属登记中心

      67860859

      南岸土地房屋权属登记中心

      62986082

      沙坪坝土地房屋权属登记中心

      65479503

      九龙坡土地房屋权属登记中心

      68438252

      大渡口土地房屋权属登记中心

      68082055

      北碚土地房屋权属登记中心

      68860258

      渝北区房地产交易所

      67811938

      巴南区房地产交易所

      66234475

      高新技术开发区土地房屋管所

      89807092

      经济技术开发区土地房屋权属登记中心

      62982925

      北部新区高新园国土房管所

      67033161

      北部新区经开园国土房管所

      67465693

      《房地产经纪管理办法》

      房地产经纪管理办法

      中华人民共和国住房和城乡建设部

      令第8

      中华人民共和国国家发展和改革委员会

      中华人民共和国人力资源和社会保障部

        《房地产经纪管理办法》已经20101027日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过,并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意,现予发布,自201141日起施行。

                        住房和城乡建设部部长    姜伟新

      国家发展改革委主任    张 平

      人力资源社会保障部部长  尹蔚民

      二〇一一年一月二十日

       

      房地产经纪管理办法

      第一章 总  则

      第一条 为了规范房地产经纪活动,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规,制定本办法。

      第二条 在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守本办法。

      第三条 本办法所称房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

      第四条 从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则,遵守职业规范,恪守职业道德。

      第五条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工,分别负责房地产经纪活动的监督和管理。

      第六条 房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理,向有关部门反映行业发展的意见和建议,促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。 

      第二章 房地产经纪机构和人员

      第七条 本办法所称房地产经纪机构,是指依法设立,从事房地产经纪活动的中介服务机构。

      房地产经纪机构可以设立分支机构。

      第八条 设立房地产经纪机构和分支机构,应当具有足够数量的房地产经纪人员。

      本办法所称房地产经纪人员,是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。

      房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员,应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。

      第九条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。

      第十条 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施,原则上每年举行一次。

      房地产经纪人协理实行全国统一大纲,由各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度,每年的考试次数根据行业发展需要确定。

      第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。

      第十二条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

      第十三条 房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的,应当自变更或者终止之日起30日内,办理备案变更或者注销手续。 

      第三章 房地产经纪活动

      第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

      房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

      第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:

      (一)营业执照和备案证明文件;

      (二)服务项目、内容、标准;

      (三)业务流程;

      (四)收费项目、依据、标准;

      (五)交易资金监管方式;

      (六)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;

      (七)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;

      (八)法律、法规、规章规定的其他事项。

      分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。

      房地产经纪机构代理销售商品房项目的,还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

      第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

      房地产经纪服务合同应当包含下列内容:

      (一)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;

      (二)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

      (三)服务费用及其支付方式;

      (四)合同当事人的权利和义务;

      (五)违约责任和纠纷解决方式。

      建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本,供当事人选用。

      第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。

      第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

      房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。

      第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。

      两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。

      第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

      第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:

      (一)是否与委托房屋有利害关系;

      (二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;

      (三)委托房屋的市场参考价格;

      (四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

      (五)房屋交易涉及的税费;

      (六)经纪服务的内容及完成标准;

      (七)经纪服务收费标准和支付时间;

      (八)其他需要告知的事项。

      房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的,应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。

      第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。

      房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料。

      第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

      第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

      交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

      第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

      (一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;

      (二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

      (三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;

      (四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

      (五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

      (六)改变房屋内部结构分割出租;

      (七)侵占、挪用房地产交易资金;

      (八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

      (九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

      (十)法律、法规禁止的其他行为。

      第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度,如实记录业务情况。 

      房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期不少于5年。

      第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。 

      第四章 监督管理

      第二十八条 建设(房地产)主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施,对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。

      房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为,由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。

      被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合,并根据要求提供检查所需的资料。

      第二十九条 建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设(房地产)主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。

      第三十条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,为备案的房地产经纪机构提供下列服务:

      (一)房地产经纪机构备案信息公示;

      (二)房地产交易与登记信息查询;

      (三)房地产交易合同网上签订;

      (四)房地产经纪信用档案公示;

      (五)法律、法规和规章规定的其他事项。

      经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。

      第三十一条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当建立房地产经纪信用档案,并向社会公示。

      县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况,作为不良信用记录记入其信用档案。

      第三十二条 房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。 

      第五章 法律责任

      第三十三条 违反本办法,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款:

      (一)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的;

      (二)房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,并未经委托人同意的;

      (三)房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的;

      (四)房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,不向交易当事人说明和书面告知规定事项的;

      (五)房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

      第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第(一)项、第(二)项,构成价格违法行为的,由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定,责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的,依法给予停业整顿等行政处罚。

      第三十五条 违反本办法第二十二条,房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案,取消网上签约资格,并处以1万元以上3万元以下罚款。

      第三十六条 违反本办法第二十四条,房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

      第三十七条 违反本办法第二十五条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项、第(十)项的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

      第三十八条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中,玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 

      第六章 附  则

      第三十九条 各地可以依据本办法制定实施细则。

      第四十条 本办法自201141日起施行。

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